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2019-02-22 17:12 来源:新快报

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2019-02-22 07:49:53 来源: 北京日报(北京)
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因为土地出让时就被“锁定”房价,明显低于市场价的限房价楼盘备受期待。昨天,市住建委针对《关于加强限房价项目销售管理的通知》向社会征求意见。

征求意见稿显示,本市将对这类项目市场价进行评估,如果评估价与土地出让时限定的销售均价之间的价差较大,则将由市保障房中心收购并转化为共有产权房,公开摇号配售;但如果价差较小,房源性质仍为商品房,取得不动产证或契税完税凭证5年后才可上市销售。

剑指炒房

牟利空间大项目将被收购

2016年春节后,北京楼市“高烧”不退,“9·30新政”应声出台。其中就包含开发商按“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目——房价从一开始就已经敲定了上限,明显低于市场行情。这就是很多市民常提起的“限竞房”。

历时一年多,北京大批宅地以此规则成交,首批项目也即将入市。根据征求意见稿,这些限房价项目除了在土地出让时“锁定”的销售均价外,还将设“评估价”。这些项目办了施工许可证后,就将对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。

实际上,销售限价与评估价之间往往是有价差的。“‘限房价、控地价’是为了防止出现‘地王’,适当压低住房销售限价,也引导周边新房、二手房房主理性定价。”北京房协副会长、秘书长陈志说,但在个别核心区域,或因市场环境变化产生的新的热点区域,部分限房价项目与周边新建商品住宅相比,仍然存在较大价差。

这个“评估价”决定着“限竞房”未来的销售方式。限房价项目在土地出让时确定的销售均价限价,将与评估价形成一个比值。如果与周边楼盘价差不大,比值高于85%,这些房源就是商品房,开发商面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房,但取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易;如果与周边楼盘价格较大,比值低于85%, 那这些房源就不再是商品房,而是由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

举例而言,如果某限房价项目在土地出让时所限定的销售均价为5万元/平方米、之后的评估价为5.5万元/平方米,那么该项目比值为90.1%,高于85%,这些房源就是商品房,具备本市购房资格的都可购买;但如果评估价为7万元,那么比值为71.4%,低于85%,就会变成共有产权房。“由此来看,这种转化只针对价差较大的一些‘热点’项目。”中央财经大学法学院院长尹飞说。

配售细则

转为共有产权房后将摇号

“房价限得很低,牟利空间就大,会吸引很多购房人,部分楼盘就会变相加价,在购房款之外再加一笔高昂的排号费。”一位代理新房销售多年的业内人士透露,开发商借政策红利获利,购房人利益却受到侵害。

其实,新出炉的销售规则,正是冲着压缩牟利空间而来。由于销售限价是土地出让时敲定的,而评估价是接近销售时的市场价,因此销售限价与评估价的比值越低,就意味着楼盘的涨幅大、牟利空间大。“如果不采取必要的措施,原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为,转为共有产权住房,即使再上市也只面向符合条件的家庭,投资客、炒房者也就降低了购买的动力,申请购买的也将主要是自住的刚需家庭。

此前市场盛传“限房价项目将摇号购买”。但依据征求意见稿,并非所有的项目都将摇号配售。如果项目比值高于85%,那么仍为商品房,并未规定需要摇号。

如果比值低于85%、被收转为共有产权房,那就需要根据去年开始执行的共有产权房配售政策——公开摇号配售。

谁能购买这些收购转化的共有产权住房?征求意见稿显示,购买人须具备本市共有产权住房购房资格;摇号配售时,项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

根据征求意见稿,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。也就是说,如果销售限价为3万、评估价为5万,那么购房人的产权份额就是60%,剩余40%为政府产权份额。

市场反应

预计8成项目不会被收购

对于为何设定85%这一比例,北京房协副会长陈志认为,如果设定比例过高,收购项目过多,会对全市普通商品住房供应造成影响,不利于商品住房市场的稳定;如果设定比例过低,则不仅会存在较大的牟利空间,而且政府持有比例较高,也会影响刚需家庭的购房积极性,毕竟这种转化而来的房源比直接推出的共有产权住房的价格要高。

“总的看,85%的设定比例是经过综合考量和测算的,按这个比例,目前已推出的限房价地块,经初步测算80%左右的项目应该不会被收购,将按照普通商品住房由开发企业销售。”陈志说。

记者也注意到,征求意见稿中的设定比例只是暂定为85%,在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

值得一提的是,“限竞房”如果具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的,就可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售。其中,建筑面积大于140平方米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

“这种做法,反映了对改善性家庭住房需求的兼顾。”楼建波认为。

汪瑞杰 本文来源:北京日报 责任编辑:汪瑞杰_NO7469
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